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Gesundheitsgefährdung: Keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Mietvertrag mit der Begründung befristet war, dass das bestehende Gebäude nach Vertragsablauf abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle. Ein Jahr vor Ablauf erklärte der Mieter die außerordentliche Kündigung wegen Schimmelpilzbefalls und hierdurch verursachter Gesundheitsschäden (Hautausschlag, Asthmaanfälle). Einige Tage später zog er aus und zahlte keine Miete mehr.

So einfach könne er sich die Sache jedoch nicht machen, urteilten die Richter. Auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gebe dem Mieter kein sofortiges Lösungsrecht mehr. Vielmehr müsse einer hierauf gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich entweder eine Abhilfefrist oder eine Abmahnung vorausgehen. Die anderslautende, bis zur Mietrechtsreform gültige Rechtslage gelte nicht mehr (BGH, VIII ZR 182/06).